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居间协议的违约金是格式条款/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 00:56:02  浏览:9317   来源:法律资料网
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解析房地产居间合同条款的法律效力

奚正辉


案例:出售方刘先生委托房地产中介公司出售上海市闵行区一套公寓房屋,总价为人民币320万元。2008年3月4日,中介公司找到了买受方张女士,三方遂签署了《房地产居间合同》,居间合同对房屋买卖的条件约定的非常清楚,而且居间合同第6.3条约定:“甲、乙双方签署本合同后,任何一方违约或双方合意解除本合同,导致双方无法签署买卖合同的,违约方或合意解除合同的双方应向丙方支付实际成交价格的1%,作为丙方在居间活动中相关店面运营、市场调查、广告企划、交涉、协商、咨询等服务活动的费用、各项隐性成本及违约赔偿。”同日出售方收到了中介公司转付的定金5万元。

  2008年3月8日,出售方与买受方签署了《解约协议》,协议约定:因出售方违约,同意双倍返还定金10万元给买受方,双方签署的《房地产居间合同》解除。

  中介公司遂到上海市闵行区人民法院起诉出售方刘先生要求支付总房价的1%,即32000.00元。

  闵行法院判决依据《合同法》第40条的规定:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”故判决驳回中介公司的诉讼请求,中介公司不服,提出上诉,后双方调解达成一致刘先生适当补偿中介公司后结案。
  本文着重讨论居间合同约定出售方或买受方违约导致房屋买卖合同无法签订时,出售方或买受方承担违约责任条款的效力问题。

一、 法律对居间合同的规定

  目前中介公司的操作方式都是以居间的方式进行,这已经在业内形成共识。作为居间合同,《合同法》第426条:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。”第427条:“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
  合同法区分了两种情况:促成合同成立,中介公司有权要求支付报酬;未促成合同成立,中介公司可以要求必要费用。这里的合同应该是指房地产买卖合同,但是居间合同约定了买卖合同的所有条款,而且中介公司促成买卖双方签署了,应该视为已经促成买卖合同成立。故笔者认为,当买卖双方违约不肯签订买卖合同,中介公司有权要求支付报酬,这在法理上应该没有问题,但在实际操作中,法院支持的很少,因为法院往往看结果,注重形式。
  中介公司提起诉讼,诉讼方式主要有三种情况:1、促成房地产买卖合同成立,要求支付报酬;2、因买卖双方违约,未促成房地产买卖合同成立,要求支付必要费用;3、因买卖双方违约,未促成房地产买卖合同成立,要求支付违约金。前面两种法律有明确规定,其实第3种《合同法》第107条也有规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

二、 格式条款的理解

  居间合同由三方签署即生效,作为合同当然可以约定违约条款,审判实践中,该违约条款往往被认定为格式条款而无效。
  所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。
  作为格式条款必须满足三个条件:1、提供者预先拟定的;2、重复使用的;3、未与对方协商的,对方不可能修改的。
  本案例中中介公司用笔填写了违约金实际成交价格的1%,笔者认为该条款未必构成格式条款,因为该条款是手写的,而且该违约金根据不同案件是双方协商约定的。
  即使该条款被法院认为是格式条款,也未必就无效,因为只有符合了《合同法》第40条规定的情形才被认定无效,其规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”目前法院认定格式条款的理由是中介公司提供格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。其实细分一下,应该是加重对方责任,被认定无效。其实这里又有一个问题会有争议,如何认定加重对方责任。法院通常的理由是无论中介公司促成还是未促成合同成立,都要对方支付1%,是加重了对方的责任,故认定无效。违约金的条款本身就存在过高或过低之分,对方完全可以依据合同法要求法院调整违约金。实际上,若该居间合同继续履行,中介公司可以获得2%的报酬,现因对方违约,导致中介公司损失了2%的服务费,该违约金相对损失而言还是低的。故笔者认为对方要求法院调低违约金,法院都不应该支持。若该违约金是合理的,就不存在加重对方责任,应该是有效条款。
  其实违约金条款的效力问题,实质还是违约金高低的问题,案例中若中介公司约定违约金是1元,肯定不是格式条款,当然是有效了。从法院的判决思路而言,就存在一个困惑,违约金约订到多少算是格式条款。其实笔者认为,在案例中约定1%,是不高的,因为中介公司损失的是2%。笔者也见过有些中介公司约定的违约金达到了2%,若是这种情况,有可能因为违约金过高而被认定为格式条款。

  其实法院的这种思路本身就是错误的,格式条款的认定不应该取决于违约金数额的高低,而是要满足格式条款的要件。笔者认为在案例中的违约金条款就不应该认定是格式条款,违约金的约定本来就有高低,而且当事人可以根据损失来调整。在市场经济如此发达的现在,动不动就被认定是无效条款,会有损交易安全,导致交易的不稳定,甚至影响一个行业的健康发展。当然买卖双方当事人遇到这种事情,也需要慎重,因为法官内各法官的思路看法也不太一样。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师



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关于贯彻执行《中华人民共和国行政处罚法》的通知

国家烟草专卖局


关于贯彻执行《中华人民共和国行政处罚法》的通知

各省、自治区、直辖市及重庆、大连、深圳市烟草专卖局,国家烟草专卖局驻南方、西南特派员办事处:
《中华人民共和国行政处罚法》(以下简称《行政处罚法》)将于1996年10月1日起施行。按照国务院国发〔1996〕13号文件要求,各级烟草专卖局要对行政处罚法的施行予以高度重视,切实做好各项准备工作。为此,特作如下通知:
一、认真学习(行政处罚法)。各级烟草专卖局工作人员,特别是领导干部,都要按照国务院通知的要求认真学习《行政处罚法》,深刻领会精神实质,充分认识实施《行政处罚法》的重要意义,熟悉掌握《行政处罚法》的具体规定。各级烟草专卖局要对机关行政工作人员进行培训、考核,使其切实掌握《行政处罚法》的规定,严格依法行政。
二、认真贯彻执行《行政处罚法》,需要明确的几个问题:
1.按照《行政处罚法》第4条的规定,国家局在国务院公报、公开发行的报纸上公布的规定及发布的公告,可作为行政处罚的依据。在《烟草专卖法实施条例》未发布前,国家局发布的《烟草专卖行政处罚规定》的内容,结合本通知的具体要求,可以继续执行,烟草行业内部规范性文件不得作为行政处罚的依据。
2.按照《行政处罚法》第5、6条的规定,各级烟草专卖局实施行政处罚,反坚持处罚与教育相结合,严格依法行政,不得以当事人行使陈述权、申辩权而加重行政处罚。
3.按照《行政处罚法》第8、9、10条的规定,依据《烟草专卖法》,各级烟草专卖局对违法行为行使行政处罚的种类为:
(1)罚款;
(2)没收违法所得;
(3)没收违法烟草专卖品;
(4)责令停止生产、经营;
(5)收购烟草专卖品(行政措施)。
关于是否能给予吊销或者暂扣各种烟草专卖许可证的行政处罚,待请示后决定。
4.按照《行政处罚法》第12、14条的规定,各级烟草专卖局均应对已发布的规范性文件进行清理、修改,撤销违反法律规定设定的行政处罚。
5.按照《行政处罚法》第15、16条的规定可以行使行政处罚的主体是国家局、省级局、地(市)级局、县级局。
各级烟草专卖局的内设机构(包括检查、稽查大队等)不得以自己的名义实施行政处罚。
各级烟草专卖局的派驻、派出机构(包括派出地区、系统外部门)可以行使烟草专卖监督、检查、管理权,暂不得以派驻、派出机构的名义行使行政处罚。
县级烟草专卖局下设的专卖管理所(站),可以以县局的名义实施监督、检查、管理权,但不得以自己的名义行使行政处罚权。从事烟草生产、经营活动的工作人员及临时工等非烟草专卖管理人员,不得行使烟草专卖处罚权。
6.按照《行政处罚法》第20、21条的规定,各级烟草专卖局依据《烟草专卖法》及《烟草专卖行政处罚规定》所作的行政处罚的管辖,仍执行《烟草专卖行政管理机关行政处罚程序》,以下简称《处罚程序》第二章有关规定。
7.按照《行政处罚法》第23、27条的规定,各级烟草专卖局应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。如具备法定从轻条件的,应依法从轻或减轻行政处罚。
8.按照《行政处罚法》第33条的规定,对公民处以五十元以下,对法人或其他组织处以一千元以下罚款的,可以当场处罚。《处罚程序》中与此不符合的,按规定执行。
9.按照《行政处罚法》第40条规定,应在七日内将处罚决定书送达当事人。《处罚程序》规定十日送达,应改为按《行政处罚法》的规定执行。
10.按照《行政处罚法》第42条规定,各级烟草专卖局要建立听证制度。因此,各级烟草专卖局要认真做好准备工作,应指定法制工作机构的工作人员或非本案调查人员主持听证。
烟草专卖行政管理机关对“数额较大”的罚款的听证范围,以罚款“五万元以上”为准,并予以对外公布。
11.按照(行政处罚法)第46、47、48、49、50条规定,有关罚没款的收缴问题,待国务院作出规定后具体执行。
12.按照《行政处罚法》第53条的规定,对依法没收的烟草专卖品的拍卖,仍按1994年四部、局、署发布的《通告》规定执行。
13.除以上说明的条款外,其他按《行政处罚法》的规定执行。
三、为认真贯彻《行政处罚法》,国家局将对《2号令》、《处罚程序》、办案文书等规章制度进行修改。各省级局亦应清理内部规范性文件,属地方性法规、规章的,提请各地方人大、政府修改。
以上请各地认真贯彻执行。对在执行中存在的问题,请及时报国家局政策法规司、专卖管理司。


海口市规章制定程序规定

海南省海口市人民政府


海口市规章制定程序规定


海口市人民政府令第46 号

《海口市规章制定程序规定》已经2004 年9 月24 日市人民政府第34 次常务会议通过,现予发布。自2004 年12 月3 日起施行。

市长:

二○○四年十一月三日


 
海口市规章制定程序规定

第一章总则



第一条为规范本市规章制定工作,保证规章质量,根据《中华人民共和国立法法》、《规章制定程序条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本规定。

第二条规章的立项、起草、审查、决定、公布、备案、解释、修改及废止适用本规定。

第三条制定规章,应当遵循《中华人民共和国立法法》确定的立法原则,符合宪法、法律、行政法规和其他上位法的规定。

第四条制定规章,应当从国家整体利益和人民利益出发,不得强调部门的权力和利益。

第五条制定规章,应当符合社会主义市场经济发展的客观要求,不得设定有地方保护、阻碍市场流通和其他妨害公平竞争的内容。

第六条制定规章,应当科学合理地规定公民、法人和其他组织的权利、保障权利实现的途径及其应当履行的义务,切实维护公民、法人和其他组织的合法权益。

第七条制定规章,应当科学规范行政行为,促进政府职能向经济调节、市场监管、社会管理和公共服务转变。制定规章,应当体现精简、统一、效能的原则,符合决策、执行、监督相协调的要求。

第八条制定规章,应当体现行政机关职权与责任相统一的原则,在赋予有关行政主管部门必要职权的同时,应当规定其行使职权的条件、程序和应当承担的责任。

第九条制定规章,应当符合本市具体情况和实际需要,突出地方特色,具有可操作性。

第十条下列事项可以制定规章:

(一)法律、行政法规、地方性法规规定由规章作出规定的事项;

(二)根据本市行政区域的具体情况,为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项;

(三)法律、行政法规未作规定,制定地方性法规尚不成熟,根据本市的实际情况确实需要以规章形式加以规范的事项;

(四)其他需要制定规章的具体行政管理事项。

第二章立项

第十一条制定规章应当编制年度计划。

第十二条市人民政府(以下简称市政府)所属工作部门或各区人民政府认为需要制定规章的,应当于每年10 月31 日前向市政府法制机构报送下一年度制定规章的立项申请。制定规章的立项申请应当包括下列内容:

(一)规章名称;

(二)制定规章的必要性、宗旨及依据;

(三)规章所要解决的问题及拟确立的主要制度;

(四)起草小组负责人及规章送审稿报送时间。

提出制定规章立项前,有关单位应当对制定规章的必要性和可行性进行调查研究,并作出立法调研说明。

第十三条市政府法制机构可以根据市政府的委托公开向社会征询规章项目,广泛听取立法建议。其他国家机关、民主党派、社会团体、企业事业组织和公民可以提出立法建议。

第十四条市政府法制机构应当及时对制定规章的立项申请及立法建议进行组织论证、调查研究和综合协调,根据需要区别轻重缓急,拟订市政府年度规章制定工作计划草案。有下列情形之一的,市政府法制机构不得将规章项目列入市政府年度规章制定工作计划草案:

(一)未经前期立法调研和论证的;

(二)拟定规章的内容与法律、法规相抵触或者不符合国家有关方针、政策的;

(三)有关法律、法规和其他规章已有明确规定的;

(四)制定规章的基本条件尚未成熟的;

(五)其他不需要通过制定规章解决的。

第十五条年度规章制定工作计划经市政府常务会议审议批准后以市政府文件的形式印发。年度规章制定工作计划应当明确规章的名称、起草单位、主要负责人及完成时间等。

第十六条年度规章制定工作计划在执行中,可以根据实际情况予以调整。对拟增加的规章项目,有关单位应当进行补充论证,向市政府法制机构提交书面论证说明,并由市政府法制机构提出协调意见后报市政府常务会议审议批准。

第十七条对列入年度规章制定工作计划的项目,市政府法制机构应当抓紧组织、指导、督促起草单位实施。

每年12 月31 日前,起草单位未按年度规章制定工作计划要求完成起草任务的,应当向市政府法制机构书面说明原因,由市政府法制机构提出意见报告市政府。

第三章起草

第十八条规章可以由市政府确定的相关行政管理部门具体负责起草,也可以由市政府法制机构直接起草或委托有关组织、专家起草;规章内容比较复杂以及立法时限要求较紧的,可以由市政府确定一个单位牵头组织起草。

第十九条规章的名称一般称“规定”、“办法”,但不得称“条例”。

第二十条起草的规章应当符合立法技术要求,结构严谨,条理清楚,层次分明,用语准确,文字简洁。除内容复杂的外,规章一般不分章、节。规章的内容以条文形式表述,条下可以分款、项、目。条、款、项、目均应另起行。条的序号用中文数字依次表述,款不编序号,项的序号用中文数字加括号依次表述,目的序号用阿拉伯数字依次表述。

第二十一条起草规章,应当深入调查研究,总结实践经验,并通过书面征求意见、召开座谈会、论证会、听证会等多种形式,广泛听取有关机关、组织和公民的意见。

第二十二条规章的内容涉及市政府其他部门的职责或与其他部门关系紧密的,起草单位应当充分征求其他部门的意见。起草单位与其他部门有不同意见的,应当充分协商;经过协商不能取得一致意见的,起草单位应当在报送规章送审稿时说明情况和理由。规章的内容涉及有关管理体制、职能调整等重大问题的,起草单位应当先行报请市政府决定。

第二十三条规章的内容涉及专门技术或专业性强的,应当召开论证会,组织有关科研机构的专业人员和专家学者进行论证。

第二十四条规章的内容直接涉及公民、法人和其他组织切身利益以及对社会有重大影响的,起草单位应当举行听证会或向社会公布,征求社会各界的意见。

第二十五条采取书面征求意见形式的,被征询意见的部门应当在规定的时间内提出书面意见,并加盖公章后回复。逾期不回复的,起草单位应当催办。催办仍不回复的,应当在起草说明里予以说明。召开座谈会、论证会等形式征求意见的,起草单位应当制作会议纪要,如实记录与会各单位和专家学者的主要观点、理由及论证意见。举行听证会的,依照下列程序组织:

(一)听证会公开举行,起草单位应当在举行听证会的30日前公布听证会的时间、地点和内容;

(二)参加听证会的有关机关、组织和公民对起草的规章有权提问和发表意见;

(三)起草单位应当制作听证会笔录,如实记录发言人的主要观点及理由。

第二十六条规章送审稿定稿后,起草单位应当撰写起草说明。起草说明内容应当包括:制定规章的必要性、宗旨、立法依据、所需解决的主要问题、需确立的主要制度、主要措施、有关方面的意见和处理情况以及其他需要说明的问题。

第二十七条规章送审稿应当由起草单位负责人集体讨论,经主要负责人签署后报送市政府法制机构审查。联合起草的,应当由有关单位主要负责人共同签署。

第二十八条起草单位报送规章送审稿时,应当提交下列文件和材料:

(一)报请审查的函;

(二)规章送审稿;

(三)起草说明;

(四)各方面的意见及会议纪要;

(五)依据的法律、法规、规章及主要参考资料。

第四章审查

第二十九条规章送审稿由市政府法制机构负责统一审查。审查内容包括:

(一)是否符合本规定第三条至第九条的规定;

(二)是否与有关规章协调、衔接;

(三)征询意见是否全面,意见分歧较大的是否协调一致;

(四)结构、条文和用语是否符合立法技术要求;

(五)其他需要审查的内容。

第三十条规章送审稿有下列情形之一的,市政府法制机构可以缓办,并要求起草单位在限期内补充相关材料:

(一)报送材料不符合本规定第二十六条至第二十八条规定的;

(二)征询意见不够全面的。

第三十一条规章送审稿有下列情形之一的,市政府法制机构可以退回起草单位:

(一)未列入年度规章制定工作计划或未按本规定第十六条的规定办理批准手续的;

(二)有关法律、法规和其他规章已有明确规定的;

(三)有关部门对规章送审稿规定的主要制度存在较大争议,起草单位未与有关部门协商的;

(四)不符合本规定第二十二条第二款规定的;

(五)可以由一个部门或几个部门联合发布规范性文件的。

第三十二条规章送审稿内容有下列情形之一的,市政府法制机构可以要求起草单位重新起草:

(一)不符合本规定第三条至第九条规定的;

(二)与现行规章不协调或改变现行规章相关规定,其依据和理由不充分的;

(三)不符合立法技术的基本要求,需作较大修改的。

第三十三条市政府法制机构应当就规章送审稿所规范的内容开展社会调查研究,考查立法的必要性和可行性,起草单位应当予以配合和协助。

第三十四条市政府法制机构对规章送审稿进行审查形成规章审查稿后,可以对规章审查稿再行征求意见、协调、修改。规章内容涉及公民、法人和其他组织重大权益或涉及重大、疑难问题的,市政府法制机构应当召开座谈会、论证会,听取意见,研究论证,也可以举行听证会或在媒体上公布规章审查稿,公开征询社会各界的意见。有关部门对规章涉及的主要措施、权限分工等问题意见分歧较大的,市政府法制机构应当进行协调,力求达成一致意见;不能达成一致意见的,市政府法制机构应当在审查说明中予以说明,提出处理意见,报市政府决定。

第三十五条市政府法制机构应当在认真研究各方面意见的基础上,对规章审查稿进行修改,形成规章草案和对草案的说明。规章草案说明应当包括草案的合法性、可行性、重要修改的说明、分歧意见的协调情况和处理意见以及其他需要说明的问题。规章草案和草案说明经市政府法制机构主要负责人签署后,提请市政府审议。

第三十六条市政府法制机构提请市政府审议规章应当提交下列材料:

(一)规章草案及草案说明;

(二)各方面意见;

(三)规章送审稿及起草说明;

(四)其他需要提交的材料。

第三十七条未经市政府法制机构审查的规章草案,不得直接报送市政府审议。

第五章决定、公布和备案

第三十八条一般规章应当经市政府常务会议审议决定;涉及本市行政区域内重要事项的规章应当经市政府全体会议审议决定。

第三十九条市政府审议规章草案时,应当通知市政府法制机构、起草单位及有关部门的负责人参加会议,并可以邀请有关专家、法律顾问列席。

第四十条市政府审议规章草案时,由有关起草单位作规章送审稿的起草说明;由市政府法制机构作规章草案说明。由市政府法制机构直接起草和牵头组织起草的规章草案,由市政府法制机构作统一说明。

第四十一条经审议未通过的规章草案,由起草单位根据市政府的审议意见和决定进行修改,并在限定的时间内重新报送市政府法制机构,由市政府法制机构按照本规定重新予以审查。

第四十二条经审议原则通过的规章草案,由市政府法制机构会同起草单位根据市政府的审议意见和决定进行修改,形成规章草案修改稿,报市政府核定。市政府办公厅应当及时对规章草案修改稿进行公文审核并报市长签署市政府令,予以公布。

第四十三条公布规章的命令应当载明规章的制定机关、序号、规章名称、通过日期、施行日期、市长署名以及公布日期。

第四十四条规章签署公布后,有关部门应当及时在市政府指定的刊物和本市行政区域范围内公开发行的报纸上刊登规章全文。在市政府指定的刊物上刊登的规章文本为标准文本。

第四十五条规章一般应当自公布之日起30 日后施行。但是公布后不立即施行将有碍规章施行的,可以自公布之日起施行。

第四十六条规章应当自公布之日起30 日内,由市政府法制机构依照《中华人民共和国立法法》和《法规规章备案条例》的规定报国务院、省人民代表大会常务委员会、省人民政府、市人民代表大会常务委员会备案。

第四十七条规章自施行之日起1 年内,负责组织实施的单位应当向市政府法制机构书面报告实施情况;特殊情况应当随时报告。

第六章解释、修改和废止

第四十八条规章解释权属于市政府。

规章有下列情况之一的,由市政府解释:

(一)规章的规定需要进一步明确具体含义的;

(二)规章制定后出现新的情况,需要明确适用规章依据的。规章解释,由市政府法制机构参照规章送审稿审查程序提出解释意见,报市政府批准后以市政府文件的形式公布施行。规章的解释与规章具有同等效力。

第四十九条规章在执行过程中,有下列情形之一的,有关行政主管部门或市政府法制机构应当及时向市政府提出修改或废止的建议:

(一)规章内容与法律、行政法规或其他上位法相抵触的;

(二)规章依据的上位法已经修改或废止的;

(三)规章的内容被有关上位法或其他规章替代的;

(四)规章内容不符合客观实际情况的。修改、废止规章的程序,参照本规定执行。规章修改后,应当及时公布新的规章文本。

第七章其他规定

第五十条制定规章所需经费应当作为市政府法制机构的立法专项经费,列入年度财政预算。市政府在审议年度规章制定工作计划草案时,一并对立法专项经费预算进行审定。立法专项经费经市政府批准后由市财政部门按规定拨付。

第五十一条由市政府拟订的提请市人民代表大会或市人民代表大会常务委员会审议的地方性法规草案,参照本规定执行。市政府、市政府各部门及区人民政府制定、发布的其他具有普遍约束力的规范性文件,参照本规定执行。

第五十二条规章中文版本汇编和外文译本编审工作由市政府法制机构负责组织实施。

第五十三条本规定自2004 年12 月3 日起施行。1991 年9月1 日市政府发布的《海口市制定行政规章程序暂行规定》同时废止。




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