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新疆维吾尔自治区人民代表大会常务委员会议事规则

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新疆维吾尔自治区人民代表大会常务委员会议事规则

新疆维吾尔自治区人大常


新疆维吾尔自治区人民代表大会常务委员会议事规则
新疆维吾尔自治区人民代表大会常


(新疆维吾尔自治区第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2000年6月2日修订通过,将修订的《新疆维吾尔自治区人民代表大会常务委员会议事规则》公布)

第一章 总则
第一条 为了规范自治区人民代表大会常务委员会会议程序,提高议事效率,根据宪法、地方组织法、立法法及有关法律规定,结合自治区人民代表大会常务委员会工作实际,制定本规则。
第二条 自治区人民代表大会常务委员会审议议案、决定问题,应当充分发扬民主,实行民主集中制,集体行使职权。

第二章 会议的召开
第三条 自治区人民代表大会常务委员会会议每两个月至少举行一次;经主任会议决定,可以临时召集会议。
常务委员会会议由主任召集。主任可以委托副主任主持会议。
第四条 常务委员会会议必须有常务委员会全体组成人员的过半数出席,始得举行。
常务委员会举行会议的时候,常务委员会组成人员除因病或者其他特殊原因请假的以外,应当出席会议。
第五条 常务委员会举行会议,由主任会议进行准备。每次常务委员会会议闭会后,主任会议应及时确定举行下一次常务委员会会议的时间,初步拟定会议议题。
常务委员会会议举行的十日前,主任会议应对拟提请常务委员会会议审议的各项议案和工作报告等进行初步审议,并提出常务委员会会议议程草案。
第六条 常务委员会会议议程草案由主任会议提请常务委员会全体会议通过。会议期间需要临时调整议程,由主任会议提请常务委员会全体会议决定。
第七条 常务委员会举行会议的十日前,常务委员会办公厅应将开会日期、地点、建议会议议程等事项,通知常务委员会组成人员以及列席人员;临时召集的会议,可以临时通知。
地方性法规草案、具有法规性质的决议、决定草案及有关资料和工作报告,在举行会议的七日前送常务委员会组成人员。
第八条 根据主任会议安排,常务委员会的工作部门负责组织常务委员会组成人员在会前围绕会议议题进行调查研究。常务委员会组成人员应当为会议议题的审议作必要的准备。
第九条 常务委员会举行会议时,下列人员列席会议:
(一)自治区人民政府、自治区高级人民法院、自治区人民检察院负责人;
(二)自治区人民代表大会常务委员会副秘书长、各工作部门负责人,自治区人民政府有关部门负责人;
(三)下一级人民代表大会常务委员会主任或者副主任,地区人大工作委员会主任或者副主任;
(四)根据需要邀请的全国人民代表大会代表、自治区人民代表大会代表;
(五)主任会议决定的其他有关人员。
第十条 根据常务委员会会议的议题及有关单位和人员提出的申请,常务委员会会议可以设立旁听席。
第十一条 常务委员会全体会议听取关于议案的说明和工作报告后,召开分组会议或全体会议进行审议。
第十二条 常务委员会会议审议各项议题时,列席会议的自治区人民政府、自治区高级人民法院、自治区人民检察院的负责人,以及自治区人民政府有关部门的负责人,应当始终参加会议,听取意见,回答询问。

第三章 议案的提出
第十三条 下列机关和人员可以向常务委员会提出属于常务委员会职权范围内的议案:
(一)主任会议;
(二)自治区人民政府、自治区高级人民法院、自治区人民检察院;
(三)常务委员会组成人员五人以上联名。
第十四条 自治区人民政府、自治区高级人民法院、自治区人民检察院提出的议案,由主任会议决定提请常务委员会审议。
常务委员会组成人员五人以上联名提出的议案,由主任会议决定是否提请常务委员会会议审议。不提请审议的,应当向常务委员会会议报告或向提案人说明理由。
提请常务委员会审议的议案,主任会议可以先交有关工作委员会进行审查,提出审查报告,再由主任会议决定是否提请常务委员会会议审议。
第十五条 向常务委员会提出的议案,必须用书面形式写明案由、案据和方案。
第十六条 向常务委员会提出的议案,应在常务委员会会议举行的二十日前报主任会议。逾期不报的,不列入本次常务委员会会议议程。人事任免案、撤职案、辞职请求,按照《自治区人民代表大会常务委员会人事任免办法》的规定办理。

第四章 议案的审议
第十七条 列入常务委员会会议议程的议案,由提案机关或提案人、报请机关向常务委员会全体会议作说明。
第十八条 列入常务委员会会议议程的议案,在审议中有重大问题需要进一步研究或有关方面有较大意见分歧的,经主任会议研究提出意见,常务委员会全体会议同意,可以暂不交付表决,交议案提出机关或常务委员会有关工作委员会研究修改并提出报告,由主任会议提请以后的常务
委员会会议审议或作出终止审议的决定。
第十九条 列入常务委员会会议议程的议案,在交付表决前,提案人要求撤回的,经主任会议同意,对该议案的审议即行终止。
第二十条 主任会议或者五分之一以上的常务委员会组成人员书面联名,可以向常务委员会提出组织关于特定问题的调查委员会的议案,由常务委员会全体会议决定。
特定问题调查委员会由主任委员、副主任委员和委员组成,具体人选由主任会议在常务委员会组成人员和自治区人民代表大会代表中提名,提请常务委员会全体会议通过。
特定问题调查委员会的调查结束后,应当向常务委员会提出报告。常务委员会根据调查报告,可以作出相应的决议。

第五章 听取审议工作报告和评议
第二十一条 常务委员会全体会议听取自治区人民政府、自治区高级人民法院、自治区人民检察院的工作报告。
第二十二条 常务委员会全体会议听取常务委员会及其工作部门组织的执法检查、视察、调查、评议和个案监督的工作报告。
常务委员会的有关工作报告经主任会议审议后,由主任会议提请列入常务委员会会议议程。
第二十三条 常务委员会各次会议拟听取的自治区人民政府、自治区高级人民法院、自治区人民检察院的工作报告,主任会议应及时制定计划,以书面形式向有关机关通报。有关机关应按照通报进行准备,如期向常务委员会会议报告。如有个别调整,应及时通知报告工作的机关。
第二十四条 自治区人民政府综合性工作或重大事项,由自治区主席或副主席向常务委员会报告;单项或专业性的工作,自治区人民政府可以委托有关组成部门的负责人向常务委员会报告。
自治区高级人民法院、自治区人民检察院的工作,分别由院长、检察长向常务委员会报告。院长、检察长因特殊情况不能到会时,可由副院长、副检察长报告。
第二十五条 列入常务委员会会议建议议程的自治区人民政府、自治区高级人民法院、自治区人民检察院的工作报告,报告机关应将报告文稿在常务委员会会议举行的二十日前送交常务委员会办公厅。
第二十六条 列入常务委员会会议建议议程的工作报告,主任会议可以先交有关工作委员会提出审查意见,由主任会议决定提请常务委员会会议审议。
第二十七条 常务委员会会议听取和审议工作报告后,认为必要时,可以作出相应的决议或决定。常务委员会半数以上组成人员对报告不满意的,可以责成报告工作的机关或部门作补充报告,或者在下一次或以后的常务委员会会议上重新报告。不作出决议或决定的,由常务委员会有关
工作部门整理会议审议意见,转送报告工作的机关予以办理。
报告工作的机关或部门对转送的必须办理的意见,应当认真办理,办理结果应当在下一次或以后的常务委员会会议上作出报告。
第二十八条 常务委员会可以对本级国家行政机关、审判机关、检察机关执法和工作情况及由本级人大选举或常务委员会任命的国家机关工作人员履行职责的情况,进行工作评议和述职评议。评议办法依照常务委员会有关评议的规定进行。

第六章 质询、全国人大代表的罢免和补选
第二十九条 在常务委员会会议期间,常务委员会组成人员五人以上联名,可以向常务委员会书面提出对自治区人民政府、自治区高级人民法院、自治区人民检察院的质询案。
质询案必须写明质询对象、质询的问题和内容。
质询案涉及问题的范围应属于违反宪法、法律、行政法规、地方性法规的问题,工作失误造成严重后果的问题,失职、渎职等问题。
第三十条 质询案由主任会议决定交由受质询机关在常务委员会全体会议上口头答复,或者由受质询机关书面答复。
质询案以口头答复的,应当由受质询机关的负责人到会答复;质询案以书面答复的,应当由被质询机关的负责人签署,并由主任会议决定印发常务委员会会议或提质询案的常务委员会组成人员。
提质询案的常务委员会组成人员半数以上对受质询机关的答复不满意时,可以继续质询并要求再作答复。必要时,常务委员会可以对质询案提出的问题作出决定。
第三十一条 质询案未作答复前,提案人要求撤回的,经主任会议同意,对该质询案的审议即行终止。
第三十二条 自治区人民代表大会闭会期间,主任会议或者常务委员会五分之一以上的组成人员联名,可以向常务委员会书面提出由自治区人民代表大会选举的全国人民代表大会代表的罢免案。罢免案应写明罢免理由。
常务委员会审议罢免案时,被提出罢免的代表有权在主任会议或常务委员会全体会议上提出口头或书面申辩意见。书面申辩意见由主任会议决定印发会议。
罢免案经会议审议后,由主任会议提请常务委员会全体会议表决。
第三十三条 自治区人民代表大会闭会期间,常务委员会可以补选出缺的自治区出席全国人民代表大会的代表。补选办法依照选举法的有关规定进行。
第三十四条 自治区人民代表大会闭会期间,对涉嫌犯罪的自治区人民代表大会代表依法采取逮捕、刑事审判或者法律规定的其他限制人身自由的措施,需经常务委员会会议决定是否许可。对正在实施犯罪的自治区人民代表大会代表依法拘留,执行拘留的机关应当立即向常务委员会报
告,由主任会议许可,并提请下次常务委员会会议确认。

第七章 发言、表决和决议、决定的公布
第三十五条 常务委员会组成人员以及列席会议的人员在全体会议上的发言,一般不超过十五分钟。事先提出要求,经会议主持人同意,可以适当延长发言时间。
第三十六条 常务委员会会议表决议案,采取无记名投票(含电子表决器)方式,也可以采取举手方式。
第三十七条 交付表决的议案,有修正案的,先表决修正案。
第三十八条 表决议案由常务委员会全体组成人员的过半数通过。
表决结果由会议主持人当场宣布。
第三十九条 常务委员会会议通过的地方性法规,应及时在常务委员会公报和全区范围内发行的报纸上刊登。
在常务委员会公报上刊登的地方性法规文本为标准文本。
常务委员会会议作出的决议、决定,通过的人事任免事项,自治区级主要新闻单位应当于通过的当日或次日予以公布。
第四十条 常务委员会会议作出的决议、决定,通过和批准的地方性法规、自治条例、单行条例,由常务委员会办公厅负责,以常务委员会的名义及时报全国人民代表大会常务委员会、国务院备案。

第八章 会议使用的语言和文字
第四十一条 常务委员会会议文件以维吾尔文、汉文两种文字印发。
第四十二条 常务委员会举行全体会议、分组会议,以维吾尔语、汉语两种语言翻译。

第九章 附则
第四十三条 本规则由自治区人民代表大会常务委员会负责解释。
第四十四条 本规则自通过之日起施行。



2000年6月2日
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国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例有关问题的通知(附英文)

国务院


国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例有关问题的通知(附英文)
国发[1994]10号
1994年2月22日,国务院

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
根据第八届全国人民代表大会常务委员会第五次会议审议通过的《全国人民代表大会常务委员会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的决定》(以下简称《决定》),现对外商投资企业和外国企业适用税种等有关问题通知如下:
一、关于外商投资企业和外国企业适用税种问题
根据《决定》的规定,外商投资企业和外国企业除适用《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国消费税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》外,还应适用以下暂行条例:
(一)国务院1993年12月13日发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》;
(二)国务院1993年12月25日发布的《中华人民共和国资源税暂行条例》;
(三)国务院1988年8月6日发布的《中华人民共和国印花税暂行条例》;
(四)中央人民政府政务院1950年12月19日发布的《屠宰税暂行条例》;
(五)中央人民政府政务院1951年8月8日发布的《城市房地产税暂行条例》;
(六)中央人民政府政务院1951年9月13日发布的《车船使用牌照税暂行条例》;
(七)中央人民政府政务院1950年4月3日发布的《契税暂行条例》。
在税制改革中,国务院还将陆续修订和制定新的税收暂行条例,外商投资企业和外国企业应相应依照有关条例规定执行。
二、关于外商投资企业改征增值税、消费税、营业税后增加的税负处理问题
(一)1993年12月31日前已批准设立的外商投资企业,由于改征增值税、消费税、营业税增加税负的,由企业提出申请,税务机关审核批准,在已批准的经营期限内,准予退还因税负增加而多缴纳的税款,但最长不得超过5年;没有经营期限的,经企业申请,税务机关批准,在最长不超过5年的期限内,退还上述多缴纳的税款。
(二)外商投资企业既缴纳增值税,又缴纳消费税的,所缴税款超过原税负的部分,按所缴增值税和消费税的比例,分别退还增值税和消费税。
(三)外商投资企业生产的产品直接出口或销售给出口企业出口的,按照《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定,凭出口报关单和已纳税凭证,一次办理退税。
(四)外商投资企业因税负增加而申请的退税,原则上在年终后一次办理;对税负增加较多的,可按季申请预退,年度终了后清算。
(五)增值税、消费税的退税事宜由国家税务局系统负责办理,各级国库要认真审核,严格把关。退税数额的计算、退税的申请及批准程序等,由国家税务总局另行制定。
(六)营业税的退税问题,由省、自治区、直辖市人民政府规定。
三、关于中外合作开采石油资源的税收问题
中外合作油(气)田开采的原油、天然气按实物征收增值税,征收率为5%,并按现行规定征收矿区使用费,暂不征收资源税。在计征增值税时,不抵扣进项税额。原油、天然气出口时不予退税。
中国海洋石油总公司海上自营油田比照上述规定执行。
本通知自1994年1月1日起施行。

CIRCULAR ON QUESTION RELATED TO PROVISIONAL REGULATIONS CONCERNINGTAXATIONS INCLUDING VALUE-ADDED TAX, CONSUMPTION TAX AND BUSINESS TAXAPPLICABLE TO ENTERPRISE WITH FOREIGN INVESTMENT AND FOREIGN ENTERPRISES

(State Council: 22 February 1994, Coded Guo Fa [1994] No. 10)

Whole Doc.
To People's Governments of Various Provinces, Autonomous Regions and
Municipalities, Various Ministries and Commissions, and organizations
directly under the State Council:
In line with the Decision on the Provisional Regulations Concerning
Taxation Including Value-Added Tax, Consumption Tax and Business Tax
Applicable to enterprise with foreign investment and Foreign Enterprises
(hereinafter referred to as Decision) examined and approved by the Fifth
Session of the Standing Committee of the Eighth National People's Congress
(NPC), we hereby notify you of the following questions related to tax
categories applicable to enterprise with foreign investment and foreign
enterprises:
I. Questions Concerning Tax Categories Applicable to Enterprise with
Foreign Investment and Foreign Enterprises
In accordance with the stipulations of the Decision, in addition to
the Provisional Regulations On Value-Added Tax of the People's Republic of
China, the Provisional Regulations on Consumption Tax of the People's
Republic of China, the Provisional Regulations On Business Tax of the
People's Republic of China and the Income Tax Law of the People's Republic
of China for Enterprise with Foreign Investment and Foreign Enterprises
which are applicable to enterprise with foreign investment and foreign
enterprises, the following provisional regulations are also applicable to
them:
(I) The Provisional Regulation On Land Value-Added Tax of the
People's Republic of China published by the State Council on December 13,
1993;
(II) The Provisional Regulations On Resources Tax of the People's
Republic of China published by the State Council on December 25, 1993;
(III) The Provisional Regulations On Stamp Duty of the People's
Republic of China published by the State Council on August 6, 1988;
(IV) The Provisional Regulations On Animal Slaughter Tax published by
the Government Administration Council of the Central People's Government
on December 19, 1950;
(V) The Provisional Regulations On Urban Real Estate Tax published by
the Government Administration Council of the Central People's Government
on August 8, 1951;
(VI) The Provisional Regulations On Vehicle and Shipping License Fees
published by the Government Administration Council of the Central People's
Government on September 13, 1951;
(VII) The Provisional Regulations on Contract Tax published by the
Government Administration Council of the Central People's Government on
April 3, 1950.
During the tax system reform, the State Council will continue to
revise and formulate new interim regulations on taxation, enterprise with
foreign investment and foreign enterprises should appropriately implement
the stipulations according to relevant regulations.
II. Questions Concerning the Handling of Increased Tax Burdens on
Enterprise with Foreign Investment Following Changeover to the Collection
of Value-Added Tax, Consumption Tax and Business Tax
(I) Enterprise with foreign investment set up with approval before
December 31, 1993, which have increased tax burdens due to changeover to
the collection of value-added tax, consumption tax and business tax, may
themselves file an application, following examination and approval by the
tax authorities, the extra tax paid as a result of increased tax burdens
may be refunded within the approved period of operation, but the longest
time limit should not exceed five years; enterprises without a time limit
of operation my file an application, following approval from the tax
authorities, the above-mentioned extra tax paid may be refunded within the
period no longer than five years.
(II) Enterprise with foreign investment, which pay both value- added
tax and consumption tax, will have the value-added tax and consumption tax
respectively refunded for the part of taxes that exceed the original tax
burden, in accordance with the proportions of value-added tax and
consumption paid.
(III) Enterprise with foreign investment which directly export or
export through export-oriented enterprises to which they sell their
products shall perform the procedures for lump-sum refunding in accordance
with the stipulations of the Provisional Regulations On Value-Added Tax of
the People's Republic of China and by their export bill of entry and
evidence of tax payments.
(IV) AN enterprise with foreign investment which applies for tax
reimbursement because of increased tax burden may, in principle, perform
the procedures lump sum after year end; those who have more increased tax
burden may apply for reimbursement in advance on a quarterly basis, the
account can be cleared after year end.
(V) Departments under the State Administration of Taxation are
responsible for handling the matter of the reimbursement of value- added
tax and consumption tax, state treasury at all levels should make careful
examination and verification to ensure that refunding is done according to
prescribed regulations. The State Administration of Taxation is
responsible for separately lay down stipulations concerning the
calculation of the amount of tax refunded, the application for refund of
duty and the procedures for approval.
(VI) The people's governments of various provinces, autonomous
regions and municipalities are responsible to lay down stipulations
concerning the reimbursement of business tax.
Questions Concerning Taxation Related to Sino-Foreign Cooperative
Exploitation of Oil Resources.
Value-added tax shall be levied in kind at a 5 percent rate on the
crude oil and natural gas jointly exploited from the oil (gas) fields by
China and foreign companies, and mining area use fees shall be charged in
accordance with current stipulations, resource tax is not collected for
the time being. While calculating and levying value-added tax, the tax
amount of receipts will not be deducted, no tax will be refunded for the
export of crude oil and natural gas.
The offshore self-managed oilfields of the China Offshore Oil
Corporation shall implement the Circular in accordance with the
above-mentioned stipulations.
This Circular goes into effect from January 1, 1994.


租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场(中)
作者:仇少明律师 樊莹律师
单位:北京市隆安律师事务所上海分所
日期:2013年1月6日 星期日

摘要:笔者在上篇中,对房产租赁的基本问题进行了分析及阐述,包括如何考量租赁房产的概况、如何明确租赁房产的用途以及如何设计租赁期限。在本篇中,笔者将从公众所关注的房产实际交付、租金的设计与支付以及相关租赁费用等问题出发,结合实战经验,深刻剖析个中所存在的误区问题、陷阱问题、容易忽视的问题,本着“从战略上藐视、从战术上重视”的原则,与读者分享如何发现问题、解决问题之实务技巧及心得体会。
关键词:房产交付、租金支付、相关租赁费用

房产租赁过程中,当承租方缩小租赁范围并与出租方进入实战交锋环节后,较为关注的莫过于房产条件是怎样的?什么时候可以交给我使用?租金贵不贵,是年交、季交还是月交?有没有物业费、取暖费?等等系列实际性的问题。而这些问题待当事人一一确定后都将如实地列于租赁合同中。
据此,笔者将就其各方面所应注意的要点进行横剖纵切,力求满足众读者解决实务难题之要求,以“送人玫瑰、手留余香”。
第一,房产交付。
再好的房产,如果仅仅停留在“观看”阶段,那无异于“镜中花、水中月”。为了实现租赁房产的使用价值,租赁合同中有一条款即专为实现此目的而设——房产交付条款。
租赁房产交付,即租赁房产的转移占有,就是出租方在合同约定的时间内将符合交付条件的房产转移给承租方占有并使用,并按合同约定办理相关手续。据此,合同条款一般涉及如下方面:交付时间、交付条件、如何交付(包括通知方式、附随资料、钥匙交接、函件签署等)、未交付或未按约定交付时的责任承担。
1. 交付时间。
我们常见的对于交付时间的约定,一般是要求出租方于“某年某月某日前”交房,或者于“本合同签订后某日/某个工作日内”交房。看这一条款,大家都明白,论单纯的数字型交付时间一般不会引起什么争议,因为在合同上白纸黑字填写的“年”、“月”、“日”非常清晰明了,真正引起争议的是租赁房产应具备怎样的交付条件。由此可知,交付时间不是孤立去理解,而是与交付条件密不可分,二者须结合分析思考。
而针对非单纯性的数字型交付时间,即交付时间是以描述性语言或混合数字与描述性语言进行约定时,承租方务必小心个中误区,以防掉入出租方所设计的陷阱。结合笔者的实战经验,该等陷阱具体可分为以下三种类型:
(1) 欲擒故纵型。此为兵法第十六计,是指故意先放开对方,使其放松戒备,充分暴露,然后再将其擒获。结合房屋租赁合同,一般是当房产无法满足承租方所期望的全部条件时,或交付时间较仓促而承租方处于犹豫不决时,出租方同意以满足承租方所关注的或所要求的标准作为交付时间来进行约定,表面看是承租方获得了优厚的条件,而实际上却是出租方获得了胜利。
请看:“出租方应于2012年1月10日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房产。若出租方不能于2012年2月10日前交房,则自2月11日起,免租期及租期相应顺延;若至2012年3月10日时出租方不能交房,则自3月11日起,应向承租方支付500元/日作为违约金;若至2012年4月10日时出租方仍不能交房的,承租方有权选择解除本合同”。
对于以上约定,承租方也许认为对己有利,又是顺延免租期和租期,又是有违约金可拿,又是享有解约权,但是不要忘了,这些看似很美的利益是被划分为不同时间段来派发的,而且关键是交房时间被拉得过长,造成承租方须负担的时间成本和可控成本扩大,不利于承租方的后期放手和对市场变化的应对。
(2) 声东击西型。该语意指造出要攻打东边之声势,实际却攻打西边,使对方产生错觉从而出奇制胜。一些出租方在租赁合同中,表面上约定一个具体的交付日期(并尽量引起承租方的关注,比如采取加黑加粗的形式),同时在合同的其他条款中进行其他约定,导致该日期具有极大的可波动性,且最终决定权掌握在出租方手中,一旦未按最初的日期交房,出租方仍有回旋余地而非如承租方所想象的直接承担违约责任。
请看:在合同前半部分的交付条款中约定“出租方应于2012年12月31日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房产”;在合同中间部分的出租方义务条款中约定“如进场时间发生变动,出租方须提前十天发函通知承租方新的交付日期,交付日期以出租方最终发函所列时间为准”;在合同后半部分的违约责任条款中约定“若出租方未按其发函所列时间向承租方交付房产,且承租方解除本合同的,出租方同意按合同约定的首年租金的30%向承租方支付解约违约金”。
以上约定,出租方首先在合同条款排列位置上倾注了心思,没有将对交付时间有可能发生变动的条款与数字型条款直接放在一起,赋予了出租方绝对的控制权,并在违约责任的设计上下了功夫,若“首年租金”是抽成计租,在房产尚未交付从而无法开业的情况下,哪里来的“成”可“抽”,此时“首年租金”该如何计算?且其明确约定这是“解约违约金”,而非“迟延履行违约金”,在未满足“解约”的前提下,承租方不能直接适用该条款要求出租方支付迟延履行违约金。
(3) 偷梁换柱型。此系兵法第二十五计,指用偷换之法,暗中改换事物的本质和内容,以达蒙混之目的。有些出租方在合同中采取前后矛盾、逻辑混乱、模糊描述等方法对交付时间进行约定,导致发生争议时承租方无法直接适用相关条款。
请看:“出租方应于本合同签订后30日内将符合合同约定条件的房产交付于承租方;如出租方开业时间延期,则交付时间相应顺延”。此处“出租方开业”具体是指什么开业?开业时间是什么时候?诸多不明点实际是给房产交付增加了不必要的难度。又如“出租方应于房产完全竣工后30日内交付房产”,在未对房产竣工时间做出严格性具体性的最终期限限制时,该约定只会让房产何时实际竣工尚未明确的大环境下的承租方“金樽空对月”,“唯有泪千行”。
结合以上种种情形,笔者在此诚恳建议在对交付时间进行约定时,注意:
(1) 首选单纯的数字型交付时间,简单明了,对于何时交房一目了然,无须推敲。但对于日期本身而言,承租方也要考虑合理性和实际可操作性,期限不宜约定过远或过于紧凑。
(2) 涉及语言描述且夹杂诸多前置条件或后续限制的交付时间,尽量采用通俗易懂的言词,通篇细读,分析该等条件或限制是否合理可行,在逻辑上做到清晰,在语言上无歧义,防止出现前后约定不一或对承租方弊大于利的约定。
(3) 若出租方实在强势,而承租方对租赁房产又难以割舍时,在交付时间条款不占优势的情况下,建议承租方不要轻易放弃针对出租方延期交房的违约责任的约定,以及可用于谈判互换的其他商业类条件,以期做到双方权益设计及维护的相对平衡。
2. 交付条件。
笔者曾遇到有些客户对租赁房产的交付条件不以为然,认为交付条件有什么难的,不就是到现场看看有什么设备,电水空调等能源能不能使用而已,属于事实问题,并非法律问题,没有什么风险的。
但如果是企业承租方进行非办公类租赁时,比如租赁房产用于开餐厅、设酒吧,是否应就交付条件进行特殊性详细性约定呢?针对并非属于办公楼类型或一般居住类型的房产租赁,当用于商业经营时,笔者建议对如下方面进行关注(如因内容繁杂而不在合同正文中约定,也可以附件或补充协议的形式加以表述):
(1) 楼板承重。承租方应要求出租方提供楼板承重的具体数据及楼层结构图,以提前考虑在使用时是否要进行楼板加固改造,若需进行,则楼板加固设计与施工由谁负责及费用如何承担应详细约定。
(2) 供电及配电系统。承租方应根据实际使用需求判断要使用的是动力电还是照明电,电缆规格如何,电缆如何敷设,开关如何安装,由此所涉施工费用由谁承担,出租方应何时正式送电。建议明确约定出租方未满足该等条件从而导致承租方无法及时进场施工或按时开业时应承担的违约责任。
(3) 供水。如对此有特殊要求时,建议特别详细约定。比如进水管的直径与材质、供水出水的水压、日供水的指标;无法满足时该如何解决。例如约定,“供水压力不足【】Mpa时,出租方同意无偿提供面积为【】平米的临近承租方租赁房产的区域并加装二次加压水箱,以方便重新接水管,承租方可自行施工,但由此产生的所有费用由出租方承担”。
(4) 排水、排烟、排风及排污问题。建议考虑管道直径、安装位置及走向,并以不影响相邻各方为基本原则;若出现任何第三方据此对承租方提起权利主张或费用要求的,应由出租方负责处理并承担由此发生的全部费用。
(5) 空调。在不使用中央空调时,建议就空调外机尺寸、安装位置、个数以及由谁负责执行具体施工等问题进行约定。
(6) 电话。出租方应承诺可提供几条线路、几条网线、号码申请等。
(7) 垃圾处理与洗手间。该项通常是包含在物业服务合同中的,若对此有特殊要求时,承租方应根据实际情况进行约定,比如是自建洗手间,还是分时间段使用租赁房产所属物业的大楼洗手间。
(8) 施工协助。建议与出租方明确,承租方可进行施工的时间是全天24小时还是只能夜间施工,保证提供临时用水、用电,且应在双方交接场地时接到承租方的指定位置(建议在图纸中标示出来),并安装水、电表计量,根据国家标准单价按所记录的读数来计算水、电费。临时用水、用电产生的费用由承租方承担,但出租方应按合同约定提供相应发票。除此之外,出租方应保证不再向承租方收取施工管理费等其他任何费用。另外,出租方应确保在距承租方租赁区域外墙之外XX米范围内(一般不低于3米)搭设施工围档,并由出租方协助乙方办理施工围档手续。
3. 交付手续。
关于交付手续的具体办理,属于执行类问题,一般是由当事人协商后自行决定。但是此处建议有两项应列入租赁合同,一个是交钥匙,另一个是签署房产交付确认书(或叫其他名字也可,但是要突出其是为确认房产交付而签署的),约定“双方至现场检查房产移交情况,如符合合同交付条件,双方应于交付当日签署如附件【】的房产交付确认书(函),并同时交付租赁房产的钥匙。该确认书签署之日,为房产正式交付之日。”
对于交钥匙,大家都可以理解,交完钥匙,承租方就可以按自己的意愿于任何时候进入房产,房产的转移占有与实际使用才能够从现实意义上执行。
房产交付确认书的内容,建议包含附属设施设备有哪些,数量是多少,具体规格及品牌如何,对于较昂贵的物品建议列明出租方当初的购入价(购货发票所显示的金额)及折旧比例(以防发生承租方不慎破损、毁坏该物品后而出租方漫天要价的可能),交钥匙多少把,实际交房的时间,以及双方的真实签字或盖章。
交付房产的同时,笔者建议现场要签署房产交付确认书,主要是因为:
(1) 这是关系诸多经济利益的时间界点。因为房产的实际交付时间是以该确认书记录的日期为准的,而免租期、进场日期、租赁期限、租金支付等与经济利益相关的时间点都是以房产的实际交付时间为基础来推算、判断及确认的。
(2) 这是房产已合格交付且经双方确认实际交付的合法有效证明。
(3) 这是明确出租方日后维护其所提供设施、场地的标准依据。
(4) 这是已完成房产交付手续的书面证据,可明确房产原始状态。
(5) 这是退还房产时清点出租方所提供的设备详情的参考依据。

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