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房地产二、三级市场管理工作研讨会会议纪要

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 08:24:35  浏览:9119   来源:法律资料网
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房地产二、三级市场管理工作研讨会会议纪要

建设部


房地产二、三级市场管理工作研讨会会议纪要
建设部



10月下旬,建设部住宅与房地产业司在武汉召开了房地产二、三级市场管理工作研讨会,全国21个省、市建委(建设厅)、房地产管理局的代表出席了会议。
会议讨论了由建设部起草的《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法(征求意见稿)》,交流了各地开放、搞活和规范房地产二、三级市场的经验,并就有关规范交易手续费的问题进行了研讨。
会议认为,搞活和拓展房地产二、三级市场,特别是开放已购公有住房和经济适用住房上市出售,对于启动住房消费市场,满足不同阶层住房需求,促进存量住房流通,联动消化空置商品房,进而促进住房制度改革,加大住房建设力度,保证住宅业真正成为新的国民经济增长点,具有
十分重要的意义。因此,应抓紧出台《暂行办法》。鉴于各地情况不同,《暂行办法》要充分考虑适用性和可操作性,宜粗不宜细,便于各地结合当地具体情况贯彻落实。
关于土地收益问题,会议强调,因为房改售房的价格中不含土地收益,因此已售公房上市应当向国家或产权单位补交一部分土地收益。 在具体操作上,总的认为应尽量简化,便于征收和管理。大家对一些地方按房屋出售成交价一定比例收取土地收益金的办法给予了肯定,认为既可体现
土地级差因素,又能综合反映不同类型、结构、房屋使用年限等因素,易被当事人所接受,管理部门也容易监督和管理。会议讨论了一些地方提出的其它几种土地收益征收的办法,一是按不同地段的基准地价确定土地收益,即由当地市、县人民政府参照各级各类城镇土地基准地价确定收取
土地收益的额度;二是将土地收益的确定同所购公房上市出售价格、经济适用住房价格挂钩。大家认为,这两种办法都较好地体现了公平公正性,但操作难度大,管理成本高。目前大部分城市基准地价都没有进行,如定完基准地价再进行,时间会拖得很长,且基准地价还不能综合反映出售
收入中含有不同结构、不同类型房屋、不同使用年限的因素。将土地收益确定与上市出售价格、经济适用住房价格挂钩,可以体现出在住房补贴上的公平合理,但要对准入市场的当事人都要进行计算,工作量很大,而且势必影响居住在较好地段的居民将已购公房上市的积极性,其结果就达
不到活跃市场、促进消费的目的。因此建议在《暂行办法》中参照国务院23号文件补贴办法的提法,作为选择方式规范,让地方根据当地情况决定采用哪一种土地收益征收办法。
会议认为,加强房改房上市准入控制是必要的,但要考虑可操作性,尽可能简化程序和手续。关于对于职工购买部分产权的房改房上市出售的问题,大家建议对这类房屋可按现行房改政策,在职工补交房价款,由标准价过渡为成本价,取得全部产权后再上市交易。
关于房地产交易管理费的问题,会议明确指出,要严格按财政部、国家计委的通知规定,自1998年11月1日起停止征收房地产交易管理费;今后涉及服务性收费的项目,各地房地产交易中心,要本着依法收费、规范收费的宗旨,费率要降低,费种要简化,切实减轻当事人负担,拓宽服? 窳煊颍哟蠓窳Χ龋奖愕笔氯私灰住S捎谑杖》康夭灰资中咽前凑铡吨谢嗣窆埠凸鞘蟹康夭芾矸ā返挠泄毓娑ǎ娣冻鞘泄婊段诮蟹康夭灰祝ê谩⒆饬蕖⒌盅骸⒌涞钡龋┬形し康夭谐≈刃颍U戏康夭笔氯说暮戏ㄈㄒ娴闹匾侄巍J杖〉姆康夭
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进程加快和小城镇战略的实施,人们的住房消费观念将发生根本变化。对于现在一些城市的居民已把购买住房作为一种投资行为,应该给以鼓励和支持。目前房地产发展中的几个难点都有突破,下一步关键的问题是房地产二、三级市场的开放和产权明晰。会议指出,要充分借鉴有关城市的
成功经验,在搞活放开二、三级市场的同时加以规范;要大力发展租赁市场,加大促销力度,进一步规范中介机构,适时进行房地产信息发布,引导市场发育和健全;要加强市场管理,加大执法力度。各级房地产市场管理部门要抓住历史机遇,采取积极有力的措施,把房地产市场管理工作
推上一个新的台阶。



1998年12月2日
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“一对一”贿赂案件的侦破对策

北京市朝阳区人民检察院贺轶民
联系电话:010-65014161

行受贿犯罪的双方是典型的功利主义者,可以适用于一个简单的罪犯行为模型:由于犯罪对他的预期收益超过其预期成本,所以某人才实施犯罪 。因此,任何功利主义者的行受贿行为都存在着一个致命缺陷,他们只关心一个人怎样在不同时间里分配他的满足,而对满足的总量怎样在个人之间进行分配不予关心(除了间接的)。换句话说,受贿方只关注个人在受贿前后的自身满足,行贿方也只关注个人在行贿前后的利益差别,两者的关注是单方的、直接的,尽管也不排除他们对另一方收益和成本的粗略估算,但核心思想还是本体的价值取舍,只是最终基于对利益选择偏好的不冲突才完成行受贿交易。立足对这一犯罪模式的逻辑缺陷的深入考量,我们便能以审慎的态度对侦破行受贿犯罪做出一个全新的策略选择和制度反思。
一、“一对一”贿赂案件的特点
我们这里所说的“一对一”贿赂案件的特点,是以侦破方案设计为基准而进行的客观性评价,而不是指普通视角下案件所呈现的一般性特征。在这一基准下,案件所体现的功利主义特征非常明显,区别于一般刑事犯罪和其他单方行为即可完成的贪污、挪用公款等案件 。
1、行受贿双方关系存在一定的稳固性。在严格法律责任状态下,行受贿的法律风险迫使双方在进行行受贿交易时必须谨慎。因此,一般来说,行受贿交易成功的可能性与行受贿双方关系的稳固性相关。

图1
如图1所示:在其他条件不变的情况下,行受贿双方完成交易的可能随着双方关系稳固度的增加而单调递增。也就是说,双方关系的稳固度越差,行受贿的风险显示越高,行受贿交易完成的可能性就越小。
2、有利益的连接点。由于行受贿双方都是典型的功利主义者,因此双方的利益选择必然要有一个连接点。在这个连接点上,行贿方过低或者过高的贿赂都不能促成交易的完成。如图2所示,行贿方和受贿方有着共同的价值取向,在各种因素的作用下,两种本来就在不断试探的利益最终在连接点处达到了相对稳定的结合。
图2
3、行受贿交易过程的渐进性。一个行受贿交易的完成,常常要经历接触、试探、行贿、获利四个阶段,这四个阶段分别都要求一定的时间和环境支持,具有相应的连续性,并且在相关的事项上会产生对应的影响。其中任何一个阶段的缺损,都会加剧行受贿的外部表象,有时更会造成行受贿交易链的断裂。比如,获利阶段的双方当事人如果没有得到预期的利益,维系行受贿的利益连接点不再存在,很容易引起交易的暴露。
二、宏观视角下的侦破对策
“一对一”行受贿犯罪由于存在以上的显著特征,据此而建构的侦查基础策略必将突出功利主义的思想,以其人之道还治其人之身,从双方关系的稳固度入手,着眼于利益的结合点,打破双方对利益获取的平衡,结合行受贿推进过程的相关信息,切断他们的利益链条,造成双方关系的崩溃,从而实现追诉意义上证据的法律真实。
1、模糊侦查理论的应用。
模糊侦查理论源于模糊数学 ,它是由侦查思维具有鲜明的模糊性所决定的。比如,检察机关接到群众举报,某规划局长在批准某公司房地产建设项目当中具有受贿嫌疑。反贪局根据此举报信只能得出一个模糊印象,是否存在受贿事实、具体的受贿数额、受贿手段等等都存在不确定性。一般来说,实践当中此类模糊的举报是很难查实的,原因就在于难以找到合适的切入点。根据模糊侦查理论,我们可以对此设定一个模糊的侦查方向,那就是房地产建设项目的受益人为行贿人,对有可能出现的行受贿方式进行模糊化处理,用模糊的形式表现精确的内容。具体的办法是综合分析房地产领域的商业操作规则,初步判断出举报线索的模糊价值,然后再视举报是否署名进一步寻找案件的支撑点。比如,如果是署名举报,可以利用举报者的具体情况充分挖掘举报者的知情信息,先将信息点模糊处理,再从房地产业界内利益人的竞争对手中逐步印证。如果是匿名举报,可以从举报信的行文、措辞、叙事的逻辑结构、对事件的了解程度等模糊地抽象出举报人的大概形象,得出举报内容的一个模糊的可信度、可查度,然后再深入到相关房地产行业,以竞争者的角度参与竞争。俗话说:“不入虎穴、焉得虎子”,一个行受贿的内幕往往就是在深入参与的情况下,利用模糊处理的技术手段,才能逐渐掌握精确的一线证据。
2、博弈理论在侦查中的应用。
在严格法律责任状态下,行贿人和受贿人都将承担相应的法律责任,这是一个标准的两人协调博弈。如表1:
受贿人
行贿人 受 贿 不受贿
行 贿 10,10 -8,0
不行贿 0,-8 4,4
表1
在这个博弈当中,行贿人行贿的同时受贿人受贿,双方都将获得10个利益单位。行贿人行贿而受贿人不受贿,行贿人可能因此遭受到8个利益单位的损失。行贿人不行贿而受贿人受贿(索贿),则受贿人有可能遭受8个利益单位损失。如果行贿人不行贿、受贿人不受贿,双方虽然在贿赂问题上不能获得利益,但是有可能各获得廉洁期待利益4个单位。行贿人和受贿人选择的战略是好还是坏,取决于对方怎么选择。如果行贿人确信受贿人欲获得10个利益单位而受贿,则行贿人也将行贿;如果受贿人确信行贿人欲获得10个利益单位而行贿,则受贿人将受贿。每个人获利的兴趣不冲突,但只有在对方选择最优反应时才有效,而实际上在双方互不认识的情况下,没有谁能确信对方会行贿(或受贿),除非事先双方达成一个稳定的协议。
为了更好地说明这一问题,用P1表示受贿人受贿的概率,则1?P1为不受贿的概率。不论受贿人以多大的概率P1受贿(或者不受贿),10×P1加上-8×(1-P1)的数值就会相应地决定行贿人是否行贿,如果这个数值大于4(行贿人不行贿的收益),即 P1的值大于2/3,也就是受贿人受贿的概率大于2/3的话,行贿人就有可能会选择行贿。据此,我们可以在行受贿双方如何达成稳定的协议上寻找到侦查的突破口。具体地说,需要综合分析影响受贿方受贿概率形成的因素,影响行贿方抛出行贿邀约的因素,以及行受贿双方关系的稳固度等等。
3、行受贿双方关系的稳固度的区别策略
行受贿双方关系的稳固度不同,对应的侦查策略也就不同。一般来说,在现代社会中要达成完整的行受贿交易,行受贿双方的关系必须突破一个临界点 。在这个临界点之下,大部分人会选择不行受贿,原因就在于双方的信任度太低会直接影响到前述博弈协议的达成,从而危及这一行为的安全。我们所讨论的行受贿双方关系的稳固度都是指超越了这一临界点的稳固度。
有的行受贿交易虽然超越了临界点稳固度,但是基于交易行为本身的功利性、非道德和违法性,这种稳固度不可能达到与血缘、近亲属相同的稳固度,因此,面对强大的法律攻势还是会不堪一击的。关键在于要针对不同的犯罪对象,决定采取相应的措施。有的稳固度稍差的行受贿交易,往往基于对法律的有限认知,能够很快在隔离状态下做出如实供述,对应的侦查重心则是保护和巩固这种供述,不能造成证据审前的反复。有的稳固度较强的行受贿交易,则不能轻易接触,必须要在充分掌握交易的核心内容后才能行动。
4、从证据到“证据树”的侦查过程
“一对一”行受贿案件的直接证据主要依据行贿方的证言和受贿人的供述,而言词证据在证据体系中处于不稳定状态。正是因为行受贿案件主要证据的单一性,要防止犯罪嫌疑人翻供或是行贿人翻证现象的出现,就必须对证言和供述的衍生证据进行收集与固定,要做到及时、全面、深入,要真正穷尽每一个间接证据的可利用性,将独立的一对一的行受贿证据发展成为体系完善、环环相扣的树状证据体系。
5、行受贿案件的立案时机的把握
行受贿案件的立案时机对案件的突破往往具有决定性作用。比如,在一起医药系统的行受贿案件当中,检察机关没有一定数量的核心交易证据,就和行贿嫌疑方过早地接触,想通过向行贿人单方面施加压力达到案件突破的效果。但是检察机关难以就关键环节深入震慑行贿嫌疑方,最终也不能迫其就范。结果行贿嫌疑方离开检察机关后迅速调整策略,很快和受贿嫌疑方加固了攻守同盟的关系,使得案件难以进一步推进。因此,行受贿案件在立案前的初查工作要高度保密,只有真正掌握了至少一个行受贿交易的核心信息后,才能接触行贿方。接触行贿方后,要采取两种方案进行充分防范。一种方案是通过核心信息的作用,达到了突破行贿方的效果,然后果断立案,立即跟上相应的强制措施,以迅雷不及掩耳之势正面接触受贿嫌疑方;另一种方案是做好突破不了行贿方的准备,则要采取欲擒故纵的策略,紧密监视行贿嫌疑方和受贿嫌疑方的接触行为,进一步控制事态的发展。
6、行贿人的争取与转化
根据《中华人民共和国刑法》第390条第2款的规定:“行贿人在被追诉前主动交待行贿行为的,可以减轻处罚或者免除处罚。”在行受贿案件侦查实践当中,要充分使用这一法律规定,在掌握追诉的主动下,利用行贿人功利主义者的思维特点,争取行贿人的主动交待,从而割断行受贿的利益链条,形成对受贿人的证据封锁,最后迫其就范。但是,在采用这一策略时不能贸然,必须是在牢固掌握追诉行贿人主动权的优势前提下才能进行,否则,一旦陷入讯问僵局,检察机关难以打破这种不利境况,反而容易造成欲速则不达、弄巧成拙的被动局面。
7、侦查的逻辑性和系统性
行受贿案件的侦查工作尤其要注重侦查的逻辑性和系统性,整个侦查部署必须严格置于一个完整的侦查系统内,各个侦查步骤之间的衔接要紧密。在没有后一步乃至后几步的侦查方案之前,不要轻易启动前一步的侦查方案,否则有可能造成打草惊蛇的局面,反而将案件发展的进路逼近绝境。早在古希腊时期,著名哲学家亚里士多德就提出“整体大于它的各部分的总和”的著名论断,在现代系统学的视角下,这根源于整体中存在着要素和要素之间的相互作用,以及系统与外部环境之间的相互作用。行受贿侦查的系统方法就是要始终把行受贿当成一个整体去对待,从整体与部分之间、整体与环境的相互作用中去把握行受贿的发展脉络,以此追求侦查的最优的整体功能,突出强调侦查的整体性、有序性和最优化。
三、微观视角下的侦破对策
1、不同年龄的嫌疑人。
不同年龄的嫌疑人,侦查人员在侦查过程中采取的审讯策略也应有所区别:(1)年纪较轻的犯罪嫌疑人,社会阅历浅,心理成熟度不够,对犯罪后果考虑不多,情绪稳定性差,对审讯会有害怕、畏惧的情绪出现。侦查人员应抓住他的这种特性,在第一次正面接触犯罪嫌疑人时就快速切入主题,以强大的心理攻势将其脆弱防线一举击垮,并乘胜追击,促使其彻底交待问题;(2)年富力强性的犯罪嫌疑人,拥有一定的社会阅历,对自身的犯罪行为会有较长时间的思考,对犯罪后果比较清楚,负隅顽抗心理较重,抗侦查能力较强。侦查人员在讯问这类犯罪嫌疑人时,切忌拍桌子瞪眼睛大呼小叫,这样只会使其觉得侦查机关没有掌握其犯罪证据,加重其负隅顽抗的心理。正确有效的做法是不急着谈案情,而是从其感兴趣的话题入手,慢慢了解其心路历程,寻找突破口,从朋友的角度进行规劝,以渐进式的审讯方式逐步攻破其心理防线。并且突破后要迅速组织人力对其供述事项进行查证固定,防止其日后翻供;(3)临近退休的犯罪嫌疑人,即年老的犯罪嫌疑人,社会阅历丰富,对待他们首先要以尊重的态度进行讯问。否则,会严重刺伤他们的自尊心、产生顽抗到底的逆反心理,不利于案件的进一步推进。其次要找准其犯罪动机,与其交谈时要围绕其事业或家庭进行,并引导其回顾工作经历,唤起他本人的良知和社会责任感。这类犯罪嫌疑人不易招供,但是招供后很少翻供,基本都会如实供述。
2、不同职位的嫌疑人。
针对不同职位的嫌疑人,侦查人员要有不同侧重:对待职位较低的犯罪嫌疑人,侦查人员除了要以胸有成竹的姿态进行审讯外,还可以适时抛出几个证据,让其心理失控;而职位较高的犯罪嫌疑人则疑心较重,中途突然出示证据的审讯方法并不见得能够起到预期作用,侦查人员应将审讯重点放在着力营造一种深不可测的氛围当中,让犯罪嫌疑人摸不透侦查人员的底牌,越说越心虚,最后被自己的心理负担压垮,不得不说出犯罪事实。
3、不同行业领域的嫌疑人。
不同领域的行受贿案件发案率有很大差别。一些行业规范比较健全、运作顺畅的行业,工作人员行受贿的几率就比较低;反之,则可能成为行受贿案件的高发行业。侦查人员在审讯不同行业的犯罪嫌疑人之前,要充分做好案头工作,全面了解此行业的权力运行模式和运行环境,了解犯罪高发行业的人员的普遍心理,对症下药,找出案件的关键所在,根据不同的行业特点进行有针对性地讯问,给犯罪嫌疑人一种碰上本行业专家的感觉,才能达到事半功倍的效果。
4、初次犯和多次犯的区别性对策
有的行受贿犯罪嫌疑人是初次进行行受贿犯罪,这些犯罪嫌疑人的心理往往最终会经历一个发展成熟期,而这之前则一般表现为处于犯罪心理的幼稚期。面对这类犯罪嫌疑人,侦查机关必须快速行动,直接正面接触,争取在其犯罪心理的幼稚期形成面对面的强大攻势,同时配合进行迂回的疏导策略,不能单方面一味地激化其心理底线,造成鱼死网破的对抗局面。
还有的行受贿犯罪嫌疑人是多次犯,此前可能由于各种因素违背发现而逃避了法律的制裁。这类犯罪嫌疑人的犯罪心理已经相当成熟,不能采取简单的打压策略,他们往往是“不撞南墙心不死”。因此,对待这种犯罪嫌疑人,必须要慎重接触,千外不可打草惊蛇,一定要形成一定的外围优势证据才能正面接触。同时,一旦正式与其交涉,就必须从各种渠道切断其侥幸的心理,摆明其可选择的道路,充分运用功利主义者的心理弱点,让其主动地趋利避害,从而一步步地走进检察机关的侦查步调。
5、不同隐性犯罪目的的行受贿行为
本案是抢劫未遂还是抢劫预备

李崇军


案情:
2003年10月15日晚22时许,江西省吉水县人郭明兵因囊中羞涩,产生了“抢两个钱花”的念头。随后,郭明兵在文峰镇老街一巷道口附近转悠,伺机寻找下手对象。这时,妇女方静从朋友家中出来,回家。郭见方独自一人,遂尾随其后。因路上时有行人,郭未动手抢劫。到了方静家门口,郭明兵见方静家中漆黑一片,以为方家无其他人,便想强行入室抢劫。方静掏出钥匙打开房门,郭明兵随即强行闯入房中,并随手锁上房门。方静受惊大叫,方的丈夫袁根水闻声从房内起来,拉开电灯,见郭明兵站在门口,喝问:“你干什么?”郭惶急答:“我找水喝”,袁质问:“你找水喝,怎么跑到我家来了?”袁根水见郭明兵答不上来,即上前打了郭几耳光,后在邻居协助下,将郭扭送公安派出所。郭明兵抓捕后,供认他到方家的目的是想“抢钱”。
分歧:
本案在审理过程中,对郭明兵尾随妇女,强行入室,意图抢劫的行为,是否构成抢劫罪,如果构成抢劫罪,则属于何种犯罪形态,有三种意见。
第一种意见认为:郭明兵虽有抢劫的故意,但未实施抢劫行为,不构成抢劫罪。
第二种意见认为:郭明兵不仅有抢劫的故意,而且有抢劫的行为。他于夜间尾随妇女方静至方家门口,是为抢劫作准备,属于犯罪的预备阶段。当他见方静家中漆黑一片,便判断方家无其他人,并在方静开门后即强行入室,并随手锁上房门,此时已由预备阶段转入着手实行犯罪。郭明兵的行为已经接近犯罪对象方静,吓得方静惊叫一声,这说明他的行为已对方静造成了实际威胁,符合抢劫罪的特征。只是由于方的丈夫袁根水的及时制止,郭明兵的抢劫行为才未能得逞。因此,郭明兵的行为已构成抢劫(未遂)罪。
第三种意见认为:郭明兵的行为属于抢劫罪的预备行为,尚未着于实施抢劫,应构成抢劫(预备)罪。
评析:
笔者同意第三种意见,理由如下:
(一)郭明兵的行为属于抢劫犯罪过程中的预备行为。我国刑法第二十二条规定:“为了犯罪,准备工具,制造条件的,是犯罪预备”。犯罪预备是故意犯罪发展过程中的一种形态,它不是犯罪意图的单纯流露,而是在犯意的支配下,采取积极的行为,为犯罪进入实行阶段创造条件,以便最终实现其犯罪目的。犯罪的预备行为是为刑法所禁止的犯罪行为。行为人如果已经实施犯罪的预备行为,由于行为人意志以外的原因,未能着手实施犯罪,就构成预备犯。对于预备犯应当追究刑事责任,但“可以比照既遂犯从轻,减轻或免除处罚。”本案的被告人郭明兵不仅有抢劫的故意,而且有抢劫的预备行为,这就是尾随方静、强行入室、锁上房门。这些行为,就是为进一步着手实施抢劫创造条件。由于他人(袁根水)及时制止,其抢劫行为未能着手实行,被迫停顿在预备阶段。因此,郭明兵构成了抢劫罪的预备犯。
(二)郭明兵的行为不属于抢劫罪的着手实行。犯罪分子是否着手实行犯罪,是区分预备犯与未遂犯的重要标志。依据我国刑法第二百六十三条的规定,抢劫罪是“以暴力、胁迫或其他方法抢劫公私财物的”行为。其中的“暴力”、“胁迫”和强制劫取,都属于法定的实行行为。只要实施了其中一种行为,就应当与视为抢劫行为的着手。本案郭明兵尾随妇女方静,强行入室,锁上房门的行为,尚不属于抢劫罪的实行行为,仍属于犯罪的预备行为。他虽然进入了犯罪现场,逼近了犯罪对象,但由于受到他人的制止,而没有对犯罪对象实施暴力、胁迫或者强行劫取其财物,并且连一句威胁的话也没说。被尾随的妇女方静受到惊吓,是被告人的预备行为造成的,不是他的实际行为所致。不能因为该妇女受到惊吓,就认为被告人的抢劫行为已经着手。正因为被告人的抢动犯罪被迫停顿在预备阶段,尚未着手实行,所以他只能构成抢劫罪的预备犯而不是未遂犯。
(三)郭明兵强行进入他人住宅的行为,又构成了刑法第二百四十五条规定的非法侵入他人住宅罪。由于是一个犯罪行为触犯了两个罪名,在刑法理论上属于想象竟合犯,应按其中的一个重罪即抢劫罪定罪处罚。

(作者单位:江西省吉水县人民法院)



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